Abusi, sanatorie e conformità urbanistica: cosa sapere prima di vendere o acquistare casa
Quando si decide di vendere o acquistare un immobile, uno degli aspetti più importanti da verificare è la conformità urbanistica e catastale.
Molto spesso, però, possono emergere abusi edilizi o difformità che richiedono approfondimenti o sanatorie.
In questo articolo ti spieghiamo in modo semplice cosa significa tutto questo e perché è fondamentale controllarlo prima di una compravendita.
Cos’è la conformità urbanistica
La conformità urbanistica indica che l’immobile è stato costruito e modificato nel tempo rispettando:
- il progetto originariamente approvato dal Comune,
- le eventuali varianti autorizzate.
In pratica, la casa deve essere “uguale” ai titoli abilitativi (licenze, concessioni, DIA, SCIA, CILA…).
Se ci sono differenze, si parla di difformità urbanistica.
Conformità catastale: è la stessa cosa?
No.
La conformità catastale verifica che l’immobile sia correttamente rappresentato e censito al Catasto (planimetria, consistenza, dati).
È possibile avere immobile conforme al Catasto ma non urbanisticamente, perché il Catasto non certifica la regolarità edilizia.
Cosa sono gli abusi edilizi
Gli abusi edilizi sono interventi realizzati:
- senza titolo abilitativo,
- o in difformità da esso.
Possono riguardare:
- ampliamenti
- tramezzi spostati
- soppalchi
- verande
- tettoie
- chiusura balconi
- cambio destinazione d’uso
- costruzione di manufatti esterni
Anche piccole modifiche interne possono costituire abuso se non autorizzate.
Posso vendere un immobile con abuso edilizio?
Tecnicamente sì, ma solo se l’acquirente ne è consapevole, e spesso:
- non può ottenere un mutuo
- il notaio può rifiutare l’atto
- l’acquirente può recedere
Per questo, la soluzione più comune è procedere con una sanatoria prima del rogito.
Che cos’è la sanatoria edilizia
La sanatoria è una procedura che permette di regolarizzare le opere abusive, pagando diritti e sanzioni.
Può essere concessa solo se:
l’opera era conforme alla normativa urbanistica al momento della sua realizzazione (o, in determinati casi, lo è oggi)
Esistono diverse tipologie:
- Accertamento di conformità (Art. 36 T.U.E.)
- Sanatoria a doppia conformità
- CILA/SCIA in sanatoria
- Condoni edilizi del passato (1985, 1994, 2003)
Non tutto è sanabile
Non tutte le opere si possono regolarizzare.
Non sono sanabili:
- abusi in zone vincolate
- ampliamenti importanti
- cambi d’uso non ammessi
- costruzioni su terreni non edificabili
- opere prive di doppia conformità
In questi casi occorre valutare:
- rimessa in pristino
- demolizione
- dichiarazioni integrative tra le parti
Perché la conformità è fondamentale quando si vende
Durante una compravendita, il notaio richiede dichiarazioni precise sullo stato urbanistico e catastale dell’immobile.
Se la casa non è conforme:
- si rischiano ritardi
- la vendita può saltare
- si possono aprire contenziosi
L’acquirente ha bisogno di trasparenza e garanzie: una situazione regolare accelera l’intero processo.
Come verificare se un immobile è conforme
È necessario:
- Recuperare i titoli edilizi
- Confrontare lo stato attuale con il progetto approvato
- Verificare la planimetria catastale
- Richiedere visure/atti comunali
Un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) può fare questa valutazione.
La soluzione migliore: verificare prima di mettere in vendita
La strategia più efficace è effettuare una verifica urbanistica preliminare per:
- scoprire eventuali criticità
- avviare sanatorie
- evitare blocchi in fase di trattativa
Il processo di vendita diventa:
- più rapido
- più sicuro
- più trasparente
Conclusione
Conformità urbanistica e catastale sono elementi centrali nella vendita o nell’acquisto di un immobile.
Affrontare eventuali difformità prima di mettere sul mercato evita ritardi, problemi con il notaio e perdita di opportunità.
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